Estuve en IEB+ en una charla presentación del REIT de Beltrán Briones y Juan Ignacio Abuchdid.
La idea del instrumento es bastante simple: abrir un fondo de inversión para que gente común pueda invertir en propiedades. Podés empezar metiendo $1.000 pesitos. Medio sobre de figuritas. Nada.
Ellos levantarían capital (hablaron de 30 millones de dólares) para comprar propiedades en precio de oportunidad. La idea de ellos sería aprovechar volumen para negociar mejores condiciones de compra (por ejemplo comprar un edificio completo) y después poner esas propiedades en alquiler.
Según explicaron, hoy esa renta en CABA ronda aproximadamente el 6% anual. De ahí repartirían cerca del 4% entre los inversores, distribuido trimestralmente. Es decir: cada tres meses recibirías alrededor del 1% de retorno.
Obviamente, si tenés espalda como para comprarte un departamento vos solo, probablemente la cuenta te de mejor porque evitás parte de los costos de estructura que tiene un fondo.
También plantearon que este instrumento sirve tanto para los que nunca podrían acceder solos a una propiedad, como para gente de mucha plata que no tiene tiempo de administrar veinte departamentos y prefiere delegarlo.
El gran beneficio que le veo es la liquidez.
Compraste una cuota parte y al día siguiente querés salir? Vendés en la bolsa y listo. En cambio un departamento, en el mejor de los casos, te puede llevar al menos 4 meses venderlo.
Hasta ahí, todo muy interesante.
Lo que me llamó la atención fue el nivel de optimismo con el que hablaron del futuro del mercado inmobiliario, como si el contexto político fuera un detalle menor. Su planteo es que la única opción es que los valores suban.
Vivimos en Argentina. Pensar un negocio inmobiliario a largo plazo sin tener en cuenta el los cambios de rumbo que caracterizan nuestro país me parece como mínimo irresponsable. ¿Qué pasa si cambia el gobierno y vuelven a impulsar una ley de alquileres? ¿Qué pasa si el mercado sigue planchado y las propiedades no empiezan a aumentar su valor? Porque con la cantidad de departamentos que hay hoy ofrecidos en venta, me cuesta imaginar una suba fuerte del metro cuadrado en el corto plazo.
Sentí por momentos que el discurso estaba pensado para «doña Rosa», pero la sala estaba llena de inversores y profesionales. Raro.
Después hay otra cuestión que me interesa todavía más desde mi lugar de corredor inmobiliario.
Parte del negocio supone conseguir propiedades en precio “de oportunidad” negociando también honorarios con los intermediarios. Pero qué pasa, si una propiedad realmente está en precio y el corredor hizo bien su trabajo, probablemente aparezcan varios interesados. ¿Que inmobiliario elegiría avanzar con los negociadores que representen al REIT cuando estos pretenden pagarles menos por su trabajo? simplemente te das vuelta y avanzas con el otro interesado.
No digo que no puedan conseguir oportunidades. Pero creo que conseguirían negocios muchísimo mejores si en vez de negociar un puntito con los corredores les ofrecieran un puntito más solo para recibir primero las mejores gangas.
De todas maneras, ojalá funcione.
Un instrumento nuevo me parece buena noticia. Habrá que ver cómo responde el mercado.
Marian
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